Vademecum sull'Ape (attestato di prestazione energetica) degli edifici

Che cos'è l'Ape e perché serve per la propria abitazione?
L'Ape (attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. L'attestato deve contenere anche i dati catastali dell'immobile. Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per tovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l'Indice di prestazione energetica (Ipe) dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispodente, contenute nell'attestato di prestazione energetica. Poi, durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l'attestato di prestazione energetica. In caso di vendita l'attestato dovrà essere consegnato all'acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.
 
Quali obblighi ha chi vende o affitta per quanto riguarda l'Attestato di prestazione energetica?
Il decreto 63/2013, poi convertito dalla legge 90/2013, ha introdotto l'Ape (attestato di prestazione energetica) al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica) e ha sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'Ape, a far tempo dal 6 giugno 2013, tutti i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera); i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito; i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti).

Cosa si rischia in caso di mancata allegazione dell'Ape ai contratti?
L'obbligo di allegazione è stato introdotto pena la nullità dell'atto stesso. Si tratta di una nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; l'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione. In ballo, dunque, c'è il rischio di trovarsi in mano un contratto non effettivo, oltre al fatto che in caso di vendita il proprietario che viola l'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3mila euro e non superiore a 18mila euro; in caso di nuovo contratto di locazione il proprietario che viola l'obbligo è invece punto con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800. A questo si somma poi la necessità di indicare nella pubblicità di vendita o affitto l'indice di prestazione energetica: in caso di mancata indicazione nei cartelli sono previste sanzioni amministrative.

Che differenza c'è tra l'Ape e il vecchio Ace (attestato di certificazione energetica)?
Prima che il Dl 63/2013, convertito dalla legge 90/2013, scorso introducesse per la prima volta l'attestato di prestazione energetica (Ape), esistevano gli attestati di certificazione energetica (Ace), già obbligatori nei rogiti di compravendita. L'Ape sarà un documento più complesso dell'Ace, perché dovrà tenere conto di diversi parametri energetici dell'edificio rispetto all'attestato precedente, come ad esempio la climatizzazione invernale). Le procedure e metodologie di calcolo per la redazione dell'Ape non sono, però, ancora note: sarà compito del ministero dello Sviluppo Economico, con un futuro regolamento, definirle in modo uniforme su scala nazionale. Fino all'entrata in vigore di questo regolamento, i calcoli si continuano a effettuare in base a quanto previsto dal Dpr 59/2009 e relative norme Uni e Cti (le stesse con cui vengono redatti i "vecchi" Ace nelle Regioni che non hanno approvato leggi regionali ad hoc). Nemmeno importa, inoltre, che i nuovi certificati non siano denominati Ape, perché l'utilizzo dell'espressione Ace è una mera imperfezione formale, priva di conseguenze. Tanto che, inoltre, sono ancora utilizzabili, se non ne sono venuti meno i presupposti (ad esempio per lavori effettuati nell'edificio), gli Ace prodotti anteriormente al 6 giugno 2013. In tutte le Regioni (e Province autonome) invece "legiferanti", che cioè hanno definito procedure diverse per la redazione degli attestati, gli Ape/Ace si continuano a redigere secondo la normativa locale vigente al 6 giugno 2013. E in queste Regioni la normativa statale prevale su quella locale con riferimento alla nullità dei contratti per mancata allegazione dell'Ape/Ace. 

Sugli annunci commerciali di vendita o affitto è necessario riportare i consumi energetici?
Si, nel caso di offerta di vendita o di locazione, i relativi annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali dovranno riportare l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Tutte informazioni contenute nell'Attestato di prestazione energetica. In caso contrario, «il responsabile dell'annuncio» è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3mila euro.


I vari interventi normativi

Il D.L. n. 63/2013 (cosiddetto "Decreto energia"), convertito nella Legge n. 90/2013 in vigore dal 4 agosto 2013, apportando modifiche al D.Lgs. n. 192/2005 relativo al rendimento energetico nell'edilizia, ha sostituito l'Attestato di Certificazione Energetica degli edifici con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), che è "un documento, redatto .... e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica".

In base a quanto era stato previsto dal comma 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005, introdotto proprio dalla Legge n. 90/2013, l'APE doveva essere allegato:

• al contratto di compravendita;
• agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (donazione);
• ai nuovi contratti di locazione;

pena la nullità del contratto stesso. Pertanto, se l'APE non veniva allegato a tali contratti, i contratti erano considerati nulli, non validi.

Il D.L. n. 145 del 23.12.2013, anche denominato "Decreto destinazione Italia", entrato in vigore dal 24 dicembre 2013, ha sostituito i commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005 con un unico nuovo comma 3, il quale ora prevede che:

• non deve più essere allegata copia dell'APE al contratto di locazione di singole unità immobiliari; resta fermo, invece, l'obbligo di allegazione dell'APE ai contratti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita);
• resta fermo l'obbligo di inserimento:
  
  
  • nei contratti di compravendita;
  • negli altri atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso;
  • nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari;

di un'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'APE, in merito alla prestazione energetica degli edifici; l'obbligo di inserimento di tale clausola non sussiste più, invece, per gli atti di trasferimento a titolo gratuito (donazioni);

• in caso di omessa dichiarazione o allegazione (se dovuta), le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria da € 3.000 a € 18.000; per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, la sanzione va da € 1.000 a € 4.000, ridotta alla metà se la durata della locazione non supera i 3 anni.

A pochi giorni di distanza, è poi intervenuta la Legge di Stabilità 2014 (Legge n. 147 del 27.12.2013), la quale, senza tener conto del fatto che il suddetto comma 3-bis era appena stato abrogato dal D.L. n. 145/2013, ha apportato modifiche a tale comma rinviando l'operatività della norma sulla nullità del contratto in caso di mancata allegazione dell'APE alla data di entrata in vigore del Decreto di adeguamento delle Linee guida di certificazione energetica degli edifici.

A confondere ulteriormente la situazione, infine, è intervenuto il D.L. n. 151 del 30.12.2013, detto anche "Decreto Milleproroghe", il quale ha stabilito che, nelle operazioni immobiliari, l'attestato di prestazione energetica può essere acquisito anche successivamente agli atti di trasferimento e non si applica la disposizione di cui al comma 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005 sulla nullità del contratto in caso di mancata allegazione dell'APE, norma che però, come detto, era stata già soppressa dal Decreto "Destinazione Italia".

Il punto sulla normativa

Sebbene la normativa sia abbastanza confusa al riguardo, occorre comunque considerare che la Legge di Stabilità 2014 è andata a modificare inutilmente un comma in realtà già soppresso. Pertanto, si può considerare valida l'interpretazione secondo la quale la nullità nel caso di mancata allegazione dell'APE al contratto sia stata cancellata del tutto.

In luogo di essa, si applicano le sanzioni previste dal Decreto "destinazione Italia".

Volendo fare schematicamente il punto sulla disciplina in base a tale orientamento, si avrebbe dunque la seguente casistica:

 

 

APE: LE REGOLE DAL 24.12.2013
Tipo di contratto	Obbligo di allegazione dell'Ape al contratto	Obbligo di dotazione dell'Ape	Obbligo di inserimento della clausola sulla ricevuta informazione e consegna della documentazione (incluso l'APE) sulla prestazione energetica
Atti di trasferimento a titolo oneroso (es. compravendita)	SI' (sanzione da € 3.000 a € 18.000)	SI' (sanzione da € 3.000 a € 18.000)	SI' (sanzione da € 3.000 a € 18.000)
Atti di trasferimento a titolo gratuito (donazione)	NO	SI' (non sanzionato)	NO
Locazione di singola unità immobiliare	NO	SI' (sanzione da € 300 a € 1.800, come da art. 12, comma 9, D.L. n. 63/2013)	SI' (sanzione da € 1.000 a € 4.000; se locazione di durata ≤ 3 anni, sanzione ridotta alla metà)
Locazione di intero edificio	SI' (sanzione  da € 1.000 a € 4.000; se locazione di durata ≤ 3 anni, sanzione ridotta alla metà)	SI' (sanzione da € 300 a € 1.800, come da art. 12, comma 9, D.L. n. 63/2013)	SI' (sanzione da € 1.000 a € 4.000; se locazione di durata ≤ 3 anni, sanzione ridotta alla metà)